• Kentsel dönüşümde karar eşiği düşürüldü, süreç tek bir hak sahibinin başvurusu ile başlayabilecek
• Kararlar artık salt çoğunlukla (%50+1) alınacak, karşı çıkanların arsa payı açık artırmayla el değiştirecek
• Arsa haline dönüşen yapılarda alım önceliği devlete geçecek
Kentsel dönüşüm mevzuatında yapılan son düzenleme, Türkiye’de mülkiyet dengelerini doğrudan etkileyecek yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Artık bir binada tek bir hak sahibinin talebi, dönüşüm sürecinin resmen başlaması için yeterli olacak. Karar aşamasında ise oy birliği şartı tamamen ortadan kalkıyor; %50+1 çoğunluk süreci ilerletmeye yetecek.
Yeni sistemde dönüşüme itiraz eden maliklerin payları için kritik bir mekanizma devreye giriyor. Alınan karara katılmayan ya da anlaşma şartlarını kabul etmeyen paydaşlara teklif elektronik tebligat, noter veya ilan yoluyla bildirilecek. Bildirimi takip eden 15 gün içinde kabul etmeyenlerin arsa payları, rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılacak.
Burada ikinci ve daha sert kırılma noktası ise devletin rolünde ortaya çıkıyor. Açık artırmada diğer paydaşların alım yapmaması halinde, söz konusu hisseleri Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili belediyeler satın alabilecek. Böylece süreç yalnızca malik–malik ilişkisi olmaktan çıkıp, doğrudan kamu müdahalesine açık hale geliyor.
Düzenlemenin en dikkat çekici boyutlarından biri de binanın hukuki statüsüne ilişkin. Yapı yıkılıp arsa haline döndüğünde, alım önceliği artık özel paydaşlarda değil devlette olacak. Bu durum, özellikle merkezi ve yüksek değerli bölgelerde kamunun arsa stokunu artırabilecek bir kaldıraç yaratıyor.
Piyasa açısından bakıldığında, yeni model dönüşüm süreçlerini hızlandırmayı hedefliyor. Yıllardır kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel olarak görülen “tek hak sahibinin kilitleyici etkisi” sistemden çıkarılmış durumda. Ancak bu hızlanma, bireysel mülkiyet hakları açısından daha sert bir dengeye işaret ediyor. Karara katılmayan malik için pazarlık gücü ciddi biçimde zayıflarken, sürecin sonunda payını koruma ihtimali büyük ölçüde ortadan kalkıyor.
Önümüzdeki dönemde özellikle eski, riskli ve merkezi binalarda dönüşüm başvurularının artması; arsa paylarının açık artırmalar yoluyla yeniden dağıtılması ve kamunun bu süreçte daha görünür bir oyuncu haline gelmesi bekleniyor. Kentsel dönüşüm artık sadece deprem güvenliği başlığı değil, mülkiyet yapısını yeniden şekillendiren bir ekonomik ve hukuki araç olarak konumlanıyor.
