Yatırım Tezi: Faiz Düşecek, Fiyat Uçacak mı?
Piyasalarda son dönemde sıkça dile getirilen bir yatırım tezi yeniden gündemde: “Enflasyon düşecek, faizler düşecek, gayrimenkul fiyatları artacak.” Bu zincirleme beklenti, Türkiye’nin geçmişte defalarca tecrübe ettiği klasik ekonomik döngünün yeni bir versiyonunu işaret ediyor.
Faiz indiriminin ardından kredi genişlemesi devreye girecek; bu da hem konut talebini artıracak hem de borsa yatırımcısında alım iştahını yükseltecek. Ancak burada kritik bir sorun var: Gayrimenkul fiyatlarındaki artış, doğrudan kiralara; kiralardaki artış ise hizmet enflasyonuna yansıyacak.
İşte döngü yeniden başlar:
Varlık fiyatları artar → Enflasyon yükselir → Faizler tekrar yükselir.
Ve bu sürecin sonunda yine en yüksekten alanlar zarar görür.
İlk fazda pozisyonunu erken alan yatırımcılar, yükselen piyasada ikinci dalgaya satış yaparak kârını alır. Ralli tamamlandığında piyasa doygunluğa ulaşır. Yeni giren yatırımcının hikâyesi ise genellikle aynıdır: “Tepeye geldik ama düşmez ki.”
Ardından klasik sona gelinir:
Yıka, durula, tekrarla.
Wash, rinse, repeat.
Fakat şaka bir yana, Türkiye’nin enflasyonla mücadelesinde bu sarmalı kıracak bir “devre kesici”ye acil ihtiyaç var.
Faiz indirimi tek başına çözüm değil. Varlık fiyatlarını katlamalı şekilde yukarı çekecek ölçüsüz genişlemeler, fiyat istikrarını açıkça tehlikeye atar. Bu nedenle dezenflasyon süreci, yalnızca düşük faizle değil, aynı zamanda kontrollü kredi büyümesi, sıkı makroihtiyati tedbirler ve şeffaf ekonomik yönlendirme ile desteklenmeli.
Aksi takdirde bugün anlatılan “enflasyon düştü” hikâyesi, yarın manşetlerde “enflasyon kontrolden çıktı” haberine dönüşebilir. Faizler de yeniden yükselmek zorunda kalır.
