- 11 Eylül 2025’te yürürlüğe giren yönetmelik, imar hakkı aktarımı, DOP kesintileri ve kamulaştırma süreçlerinde köklü değişiklikler getirdi.
- PARSİD sistemi ile parselasyon planlarının ilanı ve itiraz süreci dijitalleşti; şeffaflık artırıldı.
- Vergi muafiyetleri, hak kaybını önleyici düzenlemeler ve tazminat garantileri, yatırımcı ve arsa sahipleri için yeni fırsatlar sundu.
- Yeni Kavramlar: Askı dağıtım cetveli, imar hakkı aktarımı, alıcı–verici parsel tanımları sisteme girdi.
- Kamu Hizmet Alanları: DOP %45’i aşarsa ya da ikinci kez kesinti yapılamazsa, imar hakkı aktarımı veya kamulaştırma devreye girecek.
- DOP (Düzenleme Ortaklık Payı): Yol, ibadet, eğitim, spor, altyapı gibi alanlar yeniden tanımlandı; %45 sınırı getirildi.
- PARSİD: Parselasyon planları 30 gün süreyle e-Devlet üzerinden ilan edilecek, itirazlar dijital ortamda yapılacak.
- İmar Hakkı Aktarımı: Kamuya ayrılan özel mülkiyet parsellerinde haklar başka parsellere aktarılabilecek; alıcı parselin inşaat hakkı %30 artırılabilecek.
- Kamulaştırma: İşlemler parselasyon planının tescilinden itibaren 5 yıl (ek 1 yıl opsiyon) içinde tamamlanacak.
- Vergi Avantajları: Bağış, terk veya trampa işlemlerinden vergi, harç ve ücret alınmayacak.
Yatırımcı ve Arsa Sahipleri İçin Fırsatlar ve Riskler
Bu düzenlemeler, gayrimenkul piyasasında hem fırsatlar hem de riskler doğuruyor:
Fırsatlar:
- Hak Kaybının Önlenmesi: İmar hakkı aktarımı sayesinde kamu alanına denk gelen arsalar doğrudan kaybedilmiyor; haklar başka parsellerde korunuyor. Bu, proje değerini artırıcı bir mekanizma.
- Vergi Muafiyetleri: Bağış, terk ve trampa işlemlerinde maliyet avantajı sağlanıyor. İşlem masrafları azalacağı için yatırımın geri dönüş süresi kısalabilir.
- Tazminat Güvencesi: Kamu hizmet alanındaki yapıların bedeli ödenerek kaldırılması, mülkiyet hakkını güçlendiriyor.
- Dijital Şeffaflık: PARSİD sistemi ile yatırımcı ve arsa sahipleri planlara hızlı erişim sağlayabiliyor; sürpriz riskler minimize ediliyor.
Riskler:
- Kamulaştırma Takvimi: 5+1 yıllık süre belirsizlik yaratıyor; arsaların yatırım planlamasında bekleme zorunluluğu doğabilir.
- Uygulama Belirsizliği: İmar hakkı aktarımı yeni olduğu için değerleme uyuşmazlıkları ve bürokratik yavaşlık riski yüksek.
- Arsa Statüsü Değişiklikleri: Parselin kamu hizmet alanına dönmesi, yatırım planlarının ertelenmesine neden olabilir.
Sonuç
2025 yönetmelik değişiklikleri, arsa sahiplerinin mülkiyet haklarını korumayı ve yatırımcıların maliyetlerini azaltmayı hedefliyor. Özellikle imar hakkı aktarımı mekanizması, Türkiye’de ilk kez bu kadar net tanımlanmış durumda ve piyasada “kaybedilen arsaların değerini kurtarma” aracı olarak öne çıkıyor.
Ancak, kamulaştırma süreleri ve yeni mekanizmaların uygulamadaki performansı yakından izlenmeli. Yatırımcılar için bu tablo, kısa vadede maliyet avantajı, orta vadede ise bürokratik belirsizlik riskini beraberinde getiriyor.
